Dataflöden och AI – nyckel till hållbar fastighetsförvaltning

I dagens byggnader produceras stora mängder data. Det finns ofta ett antal system installerade som kontinuerligt samlar in mängder av värdefull data om hur fastigheten mår och används. Och det fungerar oftast bra för att hålla koll och övervaka en enskild byggnad. Men stora fastighetsbolag har en mängd olika byggnader, med olika ålder, användningsområde och olika installerade styrsystem att övervaka. Framtidsvisionen är självklart att analysera och dra nytta av all data i det dagliga arbetet. I dag har man kommit en bit på vägen, men mycket återstår.

–  Ska man kunna koppla ihop och strukturera data så är det oerhört viktigt att man har en gemensam standard för hur man benämner saker i en byggnad. Så det är det första steget. Det här var ett problem som vi identifierade någon gång runt 2015, då inledde vi arbetet tillsammans med några andra fastighetsägare och akademien och skapade RealEstateCore. Det är en ontologi för hur man benämner saker i en byggnad, säger Ulf Näslund, teknikutvecklingschef på Vasakronan.

När väl en gemensam standard för hur man benämner saker i en byggnad fanns på plats var det dags för nästa steg, att börja ta hand om den data som finns tillgänglig.

– Vi har skapat en integrationsplattform som tar emot data, strukturerar och lagrar data och byggt konnektorer som översätter mellan det ursprungliga systemet som sitter i husen och databasen och för att de ska förstå varandra.

I och med det finns förutsättningar för att koppla in olika applikationer för olika speciella funktioner från andra utvecklare i systemet.

– Historiskt så har man ju fått bygga den typen av applikation för varje byggnad. Vilket blir väldigt många integrationer och väldigt kostsamt. I synnerhet för oss fastighetsägare. Nu kommer det att räcka med en enda integration mot vår plattform.

Analysera och använda den data som finns
Med infrastrukturen på plats är det dags för nästa stora utmaningen – att dra nytta av och använda den data som kommer in, och att kunna vända på flödet och styra vissa funktioner i byggnaderna centralt.

– Vi har väl kommit ur startblocken, men det finns mycket att göra. En av de saker som vi jobbar med är en applikation där vi från centralt håll kan gå in och köra husen på sparlåga om det till exempel är effektbrist i Sverige. Det är ett exempel på en funktion som är väldigt användbar.

I databasen lagras det i dag mängder av data utifrån alla möjliga källor i en byggnad. Allt från uppgifter om felanmälningar till energianvändning och annat som händer i husen. Så frågan blir hur ska hantera och ta tillvara all data som samlas in.

– Att tolka data som vi samlar på oss är det som blir den stora utmaningen. Här hoppas och tror vi att vi kan få nya insikter. Vad är det som händer i huset? Vad finns det för förbättringspotential? Hur kan vi upptäcka fel och brister mycket tidigare än vad vi gör i dag?. Och här hoppas vi ju på att AI-applikationer ska börja hjälpa oss att tolka all denna data, säger Ulf Näslund.

Och ett av målen med arbetet är att upptäcka eventuella fel – innan kunderna gör det.

– De ska inte behöva ringa till oss. Och om de ringer ska vi redan jobba med problemet.

Utveckling utan slut
En annan frågeställning är hur mycket data man kan och behöver lagra. Att skicka och lagra data är också en fråga om kostnader.

– Det är väl också det vi är inne på nu. Vilken data är det vi behöver? Behöver vi samla på all data till det här? Nej, sannolikt inte skulle jag säga. Men vilken data är det då vi ska ha? Ja, där får vi prova oss fram.

En utmaning i sammanhanget är att om man ska använda sig av AI för att analysera datamängder så behöver AI tränas. För om man tänker sig att man ska träna AI i framtiden vill man ha gamla data att träna AI på. Risken är ju att man kanske inte har historik just för den sak man vill titta på. Så, spara eller inte spara, det är lite moment 22 där ibland, menar Ulf Näslund.

– Vi kommer nog bara att bli girigare och girigare. När vi hittar bra applikationer att jobba med så kommer vi hela tiden att sträva efter att förbättra dem. Det är en iterativ process. Och det är väl också skillnaden mot andra projekt som man jobbar med, ett bygge till exempel som har en tydlig start och ett tydligt slut.

Bra applikationer producerar också bra översikter och bra beslutsunderlag, inte bara på en övergripande nivå utan i den dagliga skötseln av husen.

– Ett av målen med detta är ju att hjälpa vår personal ute på plats att sortera fram det som faktiskt är viktigt ute i husen. Det kommer så mycket data från alla håll och kanter i dag så att man drunknar. Och där tänker jag att vi skulle kunna ge dem datastöd för att prioritera. Det skulle kunna handla om uppmärksammas på att en hiss har haft väldigt många fel på en kort tid eller en kund som har anmält samma typ av fel väldigt ofta. Det är en typ av systemfel som vi kan få stöd att uppmärksamma och åtgärda i tid, säger Ulf Näslund.

Alla i samma båt
Problemställningarna kring hantering av data och AI-stöd i analysprocessen är en fråga som alla fastighetsbolag arbetar med i större eller mindre utsträckning. Och även om man samverkar kring en del frågor utvecklar de flesta bolag sina egna lösningar.

– Om man slog ihop våra påsar så skulle vi kunna utveckla väldigt mycket mer eftersom vi då skulle få mycket mer resurser för utveckling som vi kan samverka kring. Där är vi inte i dag och det är en utmaning, men det finns några olika initiativ kring bland annat digitaliseringsfrågor och hållbarhetsfrågor, och jag tror att det går mot att vi kommer att göra fler saker tillsammans inom branschen, i stället för att sitta och utveckla på var sin kammare.

Nedan kan du ta del av Ulf Näslunds presentation av hur Vasakronan arbetar med dataflöden och AI på Fastighetsdagen Innovation 2024 (7.42 min).

Text: Carina Näslundh