Ulf Näslund, teknikutvecklingschef, Vasakronan.

I dagens byggnader produceras stora mängder data. Det finns ofta ett antal system installerade som kontinuerligt samlar in mängder av värdefull data om hur fastigheten mår och används. Och det fungerar oftast bra för att hålla koll och övervaka en enskild byggnad. Men stora fastighetsbolag har en mängd olika byggnader, med olika ålder, användningsområde och olika installerade styrsystem att övervaka. Framtidsvisionen är självklart att analysera och dra nytta av all data i det dagliga arbetet. I dag har man kommit en bit på vägen, men mycket återstår.

–  Ska man kunna koppla ihop och strukturera data så är det oerhört viktigt att man har en gemensam standard för hur man benämner saker i en byggnad. Så det är det första steget. Det här var ett problem som vi identifierade någon gång runt 2015, då inledde vi arbetet tillsammans med några andra fastighetsägare och akademien och skapade RealEstateCore. Det är en ontologi för hur man benämner saker i en byggnad, säger Ulf Näslund, teknikutvecklingschef på Vasakronan.

När väl en gemensam standard för hur man benämner saker i en byggnad fanns på plats var det dags för nästa steg, att börja ta hand om den data som finns tillgänglig.

– Vi har skapat en integrationsplattform som tar emot data, strukturerar och lagrar data och byggt konnektorer som översätter mellan det ursprungliga systemet som sitter i husen och databasen och för att de ska förstå varandra.

I och med det finns förutsättningar för att koppla in olika applikationer för olika speciella funktioner från andra utvecklare i systemet.

– Historiskt så har man ju fått bygga den typen av applikation för varje byggnad. Vilket blir väldigt många integrationer och väldigt kostsamt. I synnerhet för oss fastighetsägare. Nu kommer det att räcka med en enda integration mot vår plattform.

Analysera och använda den data som finns
Med infrastrukturen på plats är det dags för nästa stora utmaningen – att dra nytta av och använda den data som kommer in, och att kunna vända på flödet och styra vissa funktioner i byggnaderna centralt.

– Vi har väl kommit ur startblocken, men det finns mycket att göra. En av de saker som vi jobbar med är en applikation där vi från centralt håll kan gå in och köra husen på sparlåga om det till exempel är effektbrist i Sverige. Det är ett exempel på en funktion som är väldigt användbar.

I databasen lagras det i dag mängder av data utifrån alla möjliga källor i en byggnad. Allt från uppgifter om felanmälningar till energianvändning och annat som händer i husen. Så frågan blir hur ska hantera och ta tillvara all data som samlas in.

– Att tolka data som vi samlar på oss är det som blir den stora utmaningen. Här hoppas och tror vi att vi kan få nya insikter. Vad är det som händer i huset? Vad finns det för förbättringspotential? Hur kan vi upptäcka fel och brister mycket tidigare än vad vi gör i dag?. Och här hoppas vi ju på att AI-applikationer ska börja hjälpa oss att tolka all denna data, säger Ulf Näslund.

Och ett av målen med arbetet är att upptäcka eventuella fel – innan kunderna gör det.

– De ska inte behöva ringa till oss. Och om de ringer ska vi redan jobba med problemet.

Utveckling utan slut
En annan frågeställning är hur mycket data man kan och behöver lagra. Att skicka och lagra data är också en fråga om kostnader.

– Det är väl också det vi är inne på nu. Vilken data är det vi behöver? Behöver vi samla på all data till det här? Nej, sannolikt inte skulle jag säga. Men vilken data är det då vi ska ha? Ja, där får vi prova oss fram.

En utmaning i sammanhanget är att om man ska använda sig av AI för att analysera datamängder så behöver AI tränas. För om man tänker sig att man ska träna AI i framtiden vill man ha gamla data att träna AI på. Risken är ju att man kanske inte har historik just för den sak man vill titta på. Så, spara eller inte spara, det är lite moment 22 där ibland, menar Ulf Näslund.

– Vi kommer nog bara att bli girigare och girigare. När vi hittar bra applikationer att jobba med så kommer vi hela tiden att sträva efter att förbättra dem. Det är en iterativ process. Och det är väl också skillnaden mot andra projekt som man jobbar med, ett bygge till exempel som har en tydlig start och ett tydligt slut.

Bra applikationer producerar också bra översikter och bra beslutsunderlag, inte bara på en övergripande nivå utan i den dagliga skötseln av husen.

– Ett av målen med detta är ju att hjälpa vår personal ute på plats att sortera fram det som faktiskt är viktigt ute i husen. Det kommer så mycket data från alla håll och kanter i dag så att man drunknar. Och där tänker jag att vi skulle kunna ge dem datastöd för att prioritera. Det skulle kunna handla om uppmärksammas på att en hiss har haft väldigt många fel på en kort tid eller en kund som har anmält samma typ av fel väldigt ofta. Det är en typ av systemfel som vi kan få stöd att uppmärksamma och åtgärda i tid, säger Ulf Näslund.

Alla i samma båt
Problemställningarna kring hantering av data och AI-stöd i analysprocessen är en fråga som alla fastighetsbolag arbetar med i större eller mindre utsträckning. Och även om man samverkar kring en del frågor utvecklar de flesta bolag sina egna lösningar.

– Om man slog ihop våra påsar så skulle vi kunna utveckla väldigt mycket mer eftersom vi då skulle få mycket mer resurser för utveckling som vi kan samverka kring. Där är vi inte i dag och det är en utmaning, men det finns några olika initiativ kring bland annat digitaliseringsfrågor och hållbarhetsfrågor, och jag tror att det går mot att vi kommer att göra fler saker tillsammans inom branschen, i stället för att sitta och utveckla på var sin kammare.

Text: Carina Näslundh

Välkommen till en dag med fokus på nytänkande och innovationer för att få fastigheten mer aktiv i klimatomställningen.
Fastighetsdagen kommer att handla om både nybyggnation och befintlig bebyggelse och de utmaningar och möjligheter som finns för att göra en energiklassresa mot ett mindre klimatavtryck.

Vi kommer titta på konkreta exempel på hur fastigheter kan gå från att passivt konsumera, till att i stället medvetet producera lokalt förnybar ”gratis” energi för el, värme och varmvatten, el för laddning av elbilar och energi för odling av grönsaker.

Vi står inför ett paradigmskifte, en möjlighet till en mer robust infrastruktur där samverkan mellan centralt och lokalt producerad energi gör oss mer uthålliga. Plus att det lokala engagemanget föder en medvetenhet. En känsla av att bidra. Och fastigheter kan bidra.

Det är nu fullt på plats, men du är välkommen att vara med digitalt.

Var: Digitalt via Zoom
När: Onsdag den 24 april kl 12.15–17.00
Länk till eventet skickas ett par dagar innan

Till anmälan

Agenda

11.30 Lunch

Inledning
12.15 Fastighet som konsument eller producent? – Jörgen Lööf, vd ElectriCITY
12.25 Fastighetssektorns omställning – Monica Axell, ordförande ElectriCITY
12.35 Företagsintern klimatomställning – Östen Ekengren, vd Stockholm Green Innovation District, Allan Larsson, grundare ElectriCITY
12.45 De flesta utmaningar handlar om beteendeförändringar, men var ska man börja? – Niklas Laninge, Nordic Behaviour Group

Behovsägarna
12.50 Hur bygger man en attraktiv stadsdel med lågt klimatavtryck? – Håkan Hyllengren, Atrium Ljungberg
13.00 Dataflöden och AI – nyckel till hållbar fastighetsförvaltning – Ulf Näslund, Vasakronan

Innovationer – Hållbart byggande och fastighetsautomation
13.10 Hur arbetar vi för att garantera en långsiktig hållbar helhet? – Magnus Hellsten, Karin Johansson, Skanska
13.20 Klimatpositiva hyreshus av trä med solceller. Överskottet används av bilpoolen och säljs på nätet – Hans Eek, ETC
13.30 Från fastighets- till stadsautomation – Jonas Tannerstad, ÖBO
13.40 Netto-noll kontor – Björn Berggren, Allmännyttan
13.50 Sveriges mest innovativa och hållbara bostadsprojekt – detta har vi lärt oss – Mari-Louise Persson, Riksbyggen

14.00 Nätverkande

Innovationer – Odling, e-mobilitet, social hållbarhet och återbruk
14.30 Takväxthus för urban odling av mat. En trend för hållbar utveckling av städer – Anders Larsolle, SLU
14.40 Från brun till grön – Erik Jarlöv, Urban Design
14.50 V2G i kombination med elbilspool – Sten Bergman, ElectriCITY
14.55 Minska fastigheters effektuttag med 40% utan investeringar – Rickard Dahlstrand, ElectriCITY
15.00 BeBo – Energimyndighetens behovsägarnätverk för resurseffektiv energianvändning i flerbostadshus – Caroline Haglund Stignor, RISE
15.10 Mobilitetshubbar – Ny delningsarkitektur – Anna Sundman, Theory Into Practice
15.20 Fastighetsbolagen som tar ett strategiskt bett på social hållbarhet blir morgondagens vinnare – Sophie Nachemson-Ekwall, PwC Sverige

15.30 Nätverkande och Bubbel Speed-dating mellan kommuner, fastighetsägare, innovatörer och finansiärer

15.55 Så hittar du vad som hindrar din målgrupp från att göra rätt – Niklas Laninge, Nordic Behaviour Group 16.00

Finansiärer
16.00 Almi – förenklar företagets resa genom företagslån, rådgivning och riskkapital – Mikael Ramnö, Almi
16.10 Det finansiella systemets stöd för en hållbar stadsutveckling – Carl Lindståhl, SBAB

16.20 Paneldebatt
Hur ”framtidssäkrar” vi fastigheter med tanke på en förändrad energimarknad, klimatanpassning och tryggt grannskap? – Åsa Romson, IVL, moderator, med Carina Carlman, RISE, Sophie Nachemson-Ekwall, PwC Sverige och Erik Jarlöv, Urban Design

16.50 Så designar du en beteendeförändrande insats – Niklas Laninge, Nordic Behaviour Group
16.55 Stockholm Green Innovation District – Projekt för återuppbyggnad av Ukraina – Carl Piva, ordförande Stockholm Green Innovation District

17.00 Mingel på Unity i Hammarby Sjöstad (Heliosgatan 13)

Med reservation för eventuella ändringar

Till anmälan

Fastighetsdagen Innovation arrangeras av

Olle Burell, kommunfullmäktiges ordförande i Stockholm deltog i juryarbetet.

– Det är coolt att kunna skapa så mycket av skräp – och att kunna ta fram ett konstverk som är ett budskap – av kartong. Och budskapet är viktigt. Vi måste hjälpa naturen.

De 120 fjärdeklassare på Lugnets skola i Hammarby Sjöstad som ägnat fyra dagar åt projektet Scrap Art, att skapa konst av skräp, visar på många sätt i sina konstverk att frågor kring klimat och miljö engagerar dem.

– Jag är imponerad över hur mycket de kan om miljöfrågor och hur innovativa de är. De får mig att känna framtidshopp. Samtidigt ställer det krav på oss som är äldre att anstränga oss till hundra procent, säger Olle Burell, kommunfullmäktiges ordförande i Stockholm som deltog i juryarbetet.

Projektet heter Scrap Art och är en del i medborgarinitiativet ElectriCITYs skolprogram, för elever i åk 4–6. Uppdraget är att i mindre grupper göra ett konstverk – av skräp. Enda begränsningen är ytan, eleverna har en kartongbit på 60×60 cm som grund för sitt konstverk, det sätter ramarna.

Samarbete, kreativitet, fokus på miljön
Att få tag på skräp som material har inte varit något problem för eleverna på Lugnets skola. De många soprummen i Hammarby Sjöstad har varit guldgruvor för eleverna, men Det har också plockats skräp hemifrån – och från gatan. Under arbetet har Per Andersson, ElectriCITY, inspirerat och kommenterat och eleverna har också haft besök av experter som berättat om plast och sopsortering.

Det ingår inte i förutsättningarna att eleverna ska göra konstverk just om klimat och miljö. Men majoriteten av fjärdeklassarna på Lugnets skola är synbart engagerade i klimatfrågan, några har också kombinerat uppdraget med att skapa konstfulla klimatlösningar, som framtidens skräpplockare, skräpdraken Edvard och en sopsug som omvandlar mat till biogas.

Och eleverna själva har uppskattade de fyra dagarna med Scrap Art.

– Vi har lärt oss att samarbeta, fått vara kreativa och genomföra våra idéer fullt ut, var några av kommentarerna från eleverna.

Även för lärarna har det varit annorlunda dagar i skolan.

– Det är roligt med kreativa processer. Vi hade dukat fram ett smörgåsbord av material som de kunde starta med och redan första timmen var de i gång. Det har varit ren arbetsglädje och de har inte behövt så mycket stöttning, utan jag har kunnat hjälpa till med annat – som att torka färg. De har samarbetat, varit kreativa och de är engagerade i och har många tankar kring framtid och miljö som representeras i deras konstverk, säger Erik Jansson, lärare i matematik och NO på Lugnets skola.

Imponerad jury
Projektet avslutas med att eleverna presenterar sina konstverk och tankarna bakom sitt arbete först för en utomstående jury och sedan för föräldrarna.

Och juryn var imponerad.

– De har en otrolig skaparglädje, är engagerade och duktiga på att presentera sina projekt, säger Helene Eliasson, pedagog på Sjöstadskapellet.

Politikerna i stadsdelsnämnden fanns också representerade i juryn genom Anders Göransson och Magnus Palm.

– Fantastisk kreativitet. Eleverna tänker mycket kring framtiden, miljön och klimatet. Jag blir mycket stolt och lämnar med en stor känsla av hopp, men en ännu större känsla av vårt ansvar för vilken värld vi lämnar vidare till deras generation, säger Magnus Palm, Södermalms stadsdelsnämnd.

Det här är fjärde året som Lugnets skola och ElectriCITY samarbetar kring klimatprojekt.

– Det är ett roligt och kreativt projekt och det är bra för eleverna. Skolan blir en del i närsamhället och eleverna jobbar med något de uppfattar som meningsfullt. Jag önskar att vi kunde jobba mycket mer så här tematiskt, men det är inte lätt att få till, säger Tone Harridslef, rektor på Lugnets skola.

Text: Carina Näslundh
Foto: Lennart Backlund

Fakta:
För närvarande ingår tre projekt i ElectriCITYs skolprogram:

• Framtidsspanarna – Aktiviteten är anpassad för årskurs 4–6. Uppgiften är att under 1–2 veckors tid ta fram nya produkter eller tjänster som kan ha en positiv påverkan på miljön och klimatet, gärna anpassade för att kunna användas lokalt.
• Scrap Art – En aktivitet anpassad för elever i åk 4–6. Här gör eleverna konstverk – av skräp. Förutom att producera sitt konstverk ska eleverna också presentera tankarna bakom sitt arbete.
• Start Up – En aktivitet för årskurs 8–9 samt gymnasiet. Uppgiften är att eleverna ska ta fram enkla affärsplaner för produkter och tjänster med miljö/klimatinriktning. Projektperioden kan sträcka sig från en heldag till en vecka, beroende på tillgång av tid.

Stockholms stads vision är att vara världsledande i det globala miljö-  och klimatarbetet med att förverkliga Parisavtalets målsättningar.  Målet är att Stockholm ska vara klimatpositivt senast 2030 och helt fossilfritt senast 2040. Enligt beslut i Stockholms stads budget för 2023 ska Klimat- och miljömässig hållbarhet vara en integrerad del i alla verksamheter och styrdokument. Det gäller också byggnation på stadens mark där man till exempel ställer höga energikrav på nya byggnader.

En klimatsmart stad kräver klimatsmart byggnation. Stockholms stad har arbetat konsekvent med miljöplaner och tillhörande kravställningar på till exempel energianvändning i nybyggnation alltsedan Hammarby Sjöstad för drygt 30 år blev Stockholms första miljöprofilerade stadsutvecklingsområde.

Miljökraven vid nybyggnationer på Stockholms stads mark går ofta längre än de statliga krav som Boverket utfärdar och detta regleras i förhandlingar med byggherrarna.

– Det är ju många kommuner som äger mark, men de utnyttjar inte sin position som markägare, utan man säljer kommunens mark med bara detaljplanen som grund och i den får det sedan tio år tillbaka inte finnas några särkrav, säger Örjan Lönngren, miljöförvaltningen, Stockholms stad.

Förhandlingsfråga
Stockholms stads grundplan för nybyggnationer på stadens mark innehåller energikrav, dagvattenhantering, mobilitetsaspekter som till exempel parkeringsmöjligheter för bilar och cyklar samt krav kring grönska. Sedan kan det finnas variationer i olika delar av staden. Förutsättningarna är tydliga, Stockholms stad äger marken och om en byggherre vill bygga på stadens mark, eller köpa mark, ställer staden vissa krav som regleras i civilrättsliga förhandlingar mellan exploateringsnämnden och byggherren vid tecknandet av en överenskommelse om exploatering.

– Det är inte krångligt och vi har inte haft en enda byggherre som har protesterat, de är villiga att förhandla och då förhandlar vi ju samtidigt om priset. Ställer vi då krav, kanske vi får sälja marken lite billigare. Det är priset som staden betalar för den kvalitet vi vill ha. I grunden är det en ren pengaförhandling mellan staden och byggherren. Byggherrarna har också två år på sig sedan de fått ett markanvisningsavtal att undersöka området och göra skisser och ekonomiska bedömningar utifrån de krav staden ställer. Så de är väl förberedda när det kommer till avtalsskrivandet.

 Bygget av Hammarby Sjöstad för drygt 30 år sedan var startskottet för Stockholms stads arbete med skarpa miljömål i samband med nybyggnationer och stadsutveckling. När stadsdelen stod klar visade det sig att till exempel att byggnadernas energianvändning i många fall inte alls nådde upp till de satta målen.

– Vi har lärt oss och de avtal vi skriver i dag är mycket tydligare. Vi har också förhandlat med många byggföretag om vilka krav som är rimliga att ha. Hammarby Sjöstad var ett första försök, men en viktig lärprocess.

 – Det är ett fungerande system som är rättvist och som har pushat utveckling i Stockholm framåt och vi finputsar hela tiden. Nu börjar vi titta på byggmaterialens påverkan. Hur stor klimatpåverkan får byggmaterialet ha? Där har vi ännu inga krav, men det är nästa punkt att börja skriva in i avtalen, säger Örjan Lönngren som presenterar Stockholms stads arbete med kravställning vid markanvisningar på Kapitaldagen den 15 november.

Bättre grundnivå på byggnader
– Vi har fått en grundstandard på nybyggnationer i Stockholm. Och byggherrarna är med på tåget. Fördelen är att när vi får upp en viss kvalitet i byggnaderna så tar ju byggherrarna med sig de erfarenheterna till andra byggen runt om i landet, säger Örjan Lönngren.

Att Stockholm ligger långt framme när det gäller hållbarhets- och klimatmål vid stadsutveckling bekräftas också av de många nationella och internationella grupper som besöker staden varje år för att följa projekten och lära sig mer om utvecklingen.

– Vi har fortfarande många internationella grupper som är intresserade av Hammarby Sjöstad och än fler nu som besöker Norra Djurgårdsstaden. Vad vi gör i Stockholm väcker stort internationellt intresse och då blir det ju än mer intressant för svenska byggföretag att vara med och visa på bra byggprojekt.

Text: Carina Näslundh